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    外国人如何在马来西亚买房

     马来西亚中文财经报纸《南洋商报》去年底在半岛进行的&ldquo;2014年房市展望&rdquo;调查,受访的3150人中,超过80%人都渴望有自己的房子,但约36%人却因为经济能力问题,至今还是&ldquo;无窝族&rdquo;。
    面对薪金和屋价上涨幅度失衡的年代,到底该不该买房子自居?若要买,又从何着手?国人如何看待买屋这课题?过程中?#32622;?#23545;哪些考验?
    从&ldquo;2014年房市展望&rdquo;调查结果可一窥真相,同时《产业周刊》特别针对这些问题,咨询专家的宝贵意见,为大家指点新的?#20309;?#25351;引。
    专家教路 对抗高房价
    屋价直飙,有人说房产已形成泡沬了。
    同?#20445;?#21152;薪永远追不上房产增值的幅度,因此有人说买房子要趁早。
    房地产是大多人眼中的创?#36824;?#20855;,根据本报的调查,约25%人过去12个月内购买房产,但36%人因为经济能力问题,至今还是&ldquo;无壳族&rdquo;,另约20%人从来没有购房的意愿。
    一起来从本报进行的调查结果,了解国人对购房这课题的心态、面对的问题,同时听听专家的建议。
    我国一般打工族买不起房子,已经不是新鲜的课题。
    《南洋商报》进行的&ldquo;2014年房市展望&rdquo;调查显示,共有35.56%或1120名受访者因负担不起房价,至今仍是&ldquo;无屋一族&rdquo;。
    同?#20445;?#36825;3150人当中,高达75.87%或2390名受访者过去12个月没有?#20309;藎?#26368;大的阻力是源自于财务问题,达37.63%。
    尽管政府正致力推行经济转型执行方案(ETP),放眼创造330万个中高收入就业机会,以便能在2020年成为高收入国。
    人民应设法&ldquo;自救&rdquo;
    但首相署的利商工作队委员拿督蔡?#33258;?#35748;为,面对高房价的年代,人民总不能等大环境改变,而应该设法&ldquo;自救&rdquo;。
    对于一般打工族因财务问题而无法?#20309;藎?#34081;?#33258;此当?#31034;,人民收入低的问题源自整个国家经济结构。
    &ldquo;这不是3、5年,甚至是10年,可以解决的问题。&rdquo;
    他认为,若人民想要?#20309;藎?#23601;必须&ldquo;自救&rdquo;,通过自我增值,提升生产力,以符合更高的工作需求,争取高薪,?#31859;约和牙?#36825;种困境。
    他指出,投资在自己身上是最理想的&ldquo;自救&rdquo;方案,并建议打工族利用空余时间报读课程与参加培训课程,以提升自己的知?#38431;?#25216;术能力。
    &ldquo;提升工作能力后,便能为雇主创造更多价值,进而获得擢升与加薪的机会,从长期来看,这有利于提升本身的经济基础。&rdquo;
    或许,?#34892;?#25171;工族为了多挣一点钱,而选择兼职,但蔡?#33258;?#24182;?#36824;?#21169;,因为这最终会带来?#22909;?#30340;连锁影响,例如影响正职与家庭生活等等。
    他续说,即?#40723;?#21069;打工族已经拥有大学文凭,但每年必须面对那么多大学生加入社会,难免会加剧工作竞争力,因此,强化自己的能力是?#27426;?#36873;择。

    打工族入不敷出司空见惯
    在过去一年没有买房的人当中,只有约15%表示已买?#26031;?#25237;资用途的第二套房,另有14%人表示对国家经济没信心,另约13%认为房价会下跌。
    首相署的利商工作队委员拿督蔡?#33258;?#35748;为,除了个人财务能力欠佳之外,也有可能是打房措施下的&ldquo;受害者&rdquo;。
    &ldquo;为了打击房地产投机客,国家银行缩紧了贷款政策,只有净收入符合条件者,才能申请房贷。
    他说,?#34892;?#28508;在?#20309;?#32773;的净收入可能不符合银行的贷款资格,所以申请不到房贷,导致买不起房屋。
    我国公共交通设施欠佳,大多数打工族甫踏入社会工作,便必须购车代步,微薄的薪水除了支付车贷、汽油费与过路费,还要负担房租、保费与生活费等等,入不敷出可谓司空见惯。
    对此,蔡?#33258;?#24076;望政府正积极在巴生?#21364;?#36896;的捷运计划(MRT),能够纾缓城中交通阻塞问题之余,也能帮助打工族减轻购买交通工具的负担。
    房产可创富 依财力而为
    尽管多达59.05%或1860名受访者表示,未来12个月不会置业,但仍有约三?#31181;?#19968;受访者规划在今年买房,而且他们的理由多是&ldquo;产业具有增值潜能&rdquo;(达61.22%)。
    这当中有者已经有一屋自居,但他们希望提升现有的居住环境,所?#32422;?#21010;购买更优质的房屋;有者则希望多买一间房屋收租,制造一些?#27426;?#25910;入。
    ?#36824;?#20219;何理由,联昌国际投行研究经济研究部总监李兴裕认为,国人最重要是深入考量自己的财务能力,量力而为。
    &ldquo;我始终觉得产业是很好的长线投资工具,只是奉劝?#20309;?#32773;在决定?#20309;?#21069;,必须优先考量自身的财务能力。&rdquo;
    蔡?#33258;?#20063;赞同:&ldquo;投资房地产的确是个不错的投资选择,因为产业拥有良好增值潜能,但是我们必须谨慎理财,以免加剧自己的负担。
    &ldquo;所谓理财,就是要理性理财,必须懂得开源节流与取舍,把真正需要的列为优先考量。&rdquo;他补充,假如潜在?#20309;?#32773;现在的财务能力欠佳,不妨?#21364;?#38065;,待财务状况转佳?#20445;?#25165;再添购房屋。
    35%转售费时逾9个月 投资房产银根要足
    房地产的确是不错的创?#36824;?#20855;,但要脱售一项房产并不如想像中的简单。
    本报的调查显示,过去一年有脱售房产的受访者中,34.62%?#36141;?#26102;超过9个月才等到适?#31995;?#20080;家。
    另外,28.21%业主等了6个月,花9个月才售出单位的有19.23%。
    产业是非流动性资产,因此,比股?#34180;?#21333;位信托基金、黄金实体、贵金属、商?#33778;?#36135;等投资工具的流动性低,如果想要兑现,也需要很长时间。
    而且买卖产业,也需经过一些程序,过程比较繁复,但这都无损产业对投资者的吸引力。
    蔡?#33258;?#35748;为,?#36824;?#24819;购几间房产来投资,?#20309;?#32773;都必须确保自己拥有持有力。
    &ldquo;毕?#29916;?#22312;很多人因打房措施而?#20849;劍?#23548;致二手产业市场有价无市,倘若缺乏持有力,很容易会陷入财务窘境。&rdquo;
    国家经济虽渐入佳境 60%人今年不敢买房
    本报的调查显示,高达59.05%或1860名受访者无意在今年?#20309;蕁?/span>
    他们无意?#20309;?#30340;三大主要因素是财务问题(39.58%)、从无意愿?#20309;藎?8.33%)及对经济缺乏信心(16.25%)。
    同?#20445;?#21463;访者中,有32.38%或1020人表示今年会置业,其余的8.57%或270名受访者则无意见。
    但有意在今年成为屋主的受访者则抱持不同看法,61.22%受访者因看好产业价格的增值潜能,而计划在今年出手,其?#38382;?#22240;对房屋的需求殷切(21.43%)?#32422;?#32463;济增长(17.35%),而打算加入屋主行列。基于两派受访者对国家经?#20204;?#26223;的看法不一,那到底今年国家经济表现如何呢?

    经济走势&ldquo;稳定&rdquo;
    李兴裕以&ldquo;稳定&rdquo;来形容今年的经济走势,并预计涨幅可达5%。
    他披露,支撑国家经济增长的主要推动力来自私人消?#36873;?#31169;人投资、石油与天?#40644;?#39046;域、基建领域及出口?#27492;?#31561;等。
    同?#20445;?#20182;不排除当国家经济渐入佳境,国家银行可能把隔夜政策利率(OPR)?#31995;?5个基点,而利率调整也是?#20309;?#32773;需要考量的因素之一。
    他预测,在未来2、3年内,国家经济增长将维持在5至5.5%水平。
    打工族?#35757;?#36890;?#33073;?#21147;
    根据调查,13.9%或410名受访者在过去1年没有?#20309;藎?#26159;因为他们对国家经?#20204;?#32570;信心。
    截至去年第三季,我国经济增长5%,略逊于前年同期的5.3%。
    对于部分受访者对国家经济缺乏信心,李兴裕认为,那可能是因为他们受到通货膨胀的压力。
    他说,?#20309;?#24517;须衡量很多因素,首要考?#28212;?#20010;人的财务能力与工作稳定度。
    &ldquo;我相信他们对国家经济缺乏信心,是因为担心经济疲弱会影响他们的工作,最终导?#36335;雇?#19981;保。&rdquo;
    鉴于本报进行的这项问卷调查,主要是来自打工族的回应,因此,李兴裕认为,通货膨胀应该是他们的&ldquo;致命伤&rdquo;。因为去年政府逐渐削减补贴,以降低国家财赤,导致百物价格腾飞。
    值得一提的是,自从政府减少?#21152;?#34917;贴后,导致汽?#22270;?#26684;走高,进而把去年11?#36335;?#30340;通胀率推高至2.9%。
    因此,李兴裕预测,今年的通胀率将企于3%以?#24076;?#24182;可能会进一步上探到3.5至3.6%。
    他表示,通货膨胀是影响消费者?#20309;?#30340;其中一个风险,加上政府将在明年推行消费税(GST),预计会进一步影响?#20309;?#32773;的购买能力。
    24%去年为投资置业 小公寓最受欢迎
    尽管调查显示过去1年,只有23.81%或750名受访者购买产业,但是他们购买产业的目的是以投资增值为主。
    根据调查,购买一个单位的受访者高达90.57%,购买2个单位的受访者则有5.66%,剩余的3.77%受访者是购买2个单位以上。
    住宅产业(包括小?#22270;?#24237;办公室,简称SOHO)是最获受访者欢迎的产业类型,占73.68%,其?#38382;切?#38386;产业(如可出租的服务式公寓,占21.05%)及商用产业(如零售店,占5.26%)。
    43.55%受访者购买产业的首要目的是投资用途,因为他们看好产业的增值潜能。
    另外,35.48%受访者购买产业是供自住或自用,20.97%受访者则买来收租。

    冀增值抗通胀 32%今年将买房
    今年,32.38%受访者表示会购买产业,其中95.90%受访者计划购买1个单位,3.28%受访者打算购买2个单位,只有少数的0.82%受访者规划购买超过2个单位。
    促使他们决定在今年购买产业的关键因素,同样是以增值潜能(达61.22%)为主,其?#38382;?#38656;求强劲(21.43%)及经济增长(17.35%)。
    对于17.33%受访者视产业为最佳投资工具,分析员表示认同,因为去年产业股走势非常凌厉,产业指数表现?#23545;?#36229;越富时隆综指,分别上扬23%及9%。
    大马评估机构(RAM)首席经济学家姚金龙早前出席全国房地产大会时说,大马投资者的投资选项?#27426;啵?#26159;促使他们热衷于投资房地产的关键因素。
    &ldquo;相较于资金市场发展比较完善的国家,大马的投资选择其实?#27426;唷?amp;rdquo;
    为了保?#23707;投?#25239;通胀,投资者倾向于把资金投入房产市场;事实?#24076;行?#25151;产市场的回酬也不错。
    他指出,这种情况推高了产业需求,让产业价格高居不下,甚至节节上升。
    少数人看淡行情 延迟进场捡便宜
    根据调查,不买产业的受访者当中,只有少数(11.25%)表示,不买产业的主要原因是预测产业价格未来可能下滑。
    随着建筑材料、地价、劳工成本及电费上涨,加上国内经济表现仍稳健,产业价格下跌的可能性不大。
    房地产网站PropertyGuru.com大马区经理许毅早前受访时表示,政府?#27426;?#31085;出打房政策,应该是预见未来的房价走势会继续攀升。
    &ldquo;如果政府认为房价不起反跌,那他们不会推行那么多打房政策。&rdquo;
    许毅预测,未来两三年,产业领域将会?#20013;?#22686;长。
    他说,政府的打房计划,主要是打击投机活动,希望房价能稳定、逐步增长,而不会形成泡沫,即房价疯狂飙涨,然后急挫。
    &ldquo;如果形成泡沫,然后泡沫破裂,那会对经济?#26000;?#24456;大影响,各方都需要付出很大的代价。&rdquo;
    多数人不怕打房措施
    对于政府在去年陆续祭出打房措施,包括调高产业盈利税(RPGT)及外国人最低?#20309;?#20215;等,62.99%受访者表示,他们购买产业的决定没有因此动摇。

    33.21%受访者指出,那是因为产业需求一直存在;30.69%受访者则看好产业价格会在长期走高。
    同?#20445;?#26377;者(18.77%)的看法与分析界相同,他们皆认为政府的打房措施是属于短期调整,意即短期内冲击买家情绪而已。
    JF Apex证券分析员表示,近期的房屋降温措施将有助于降低一些投机活动,让产业价格保?#21046;轎取?/span>
    &ldquo;这些措施可能会暂时影响买家情绪,因此,我们估计发展商将在今年首半年推出一些新产业项目,而买家那股被压抑的需求将会推高下半年的购兴。&rdquo;
    消费税或推升屋价
    业者和专家?#36861;?#35880;惕看待市场,房价未来可能因为消费税的实行而上涨。
    虽然人民购买住宅与农业土地可豁免消费税(GST),但基于建筑材料供应商将向发展商征收消费税,因此,后者可能因而?#31995;?#23627;价,以便转嫁成本。
    蔡?#33258;?#35828;,产业发展商不能向?#20309;?#32773;征收消费税,但问题是产业发展商的原料供应商,如建材供应商等,会向他们征收消费税。
    &ldquo;若发展商无法吸纳过高成本,他们可能会把高涨成本转嫁给?#20309;?#32773;。&rdquo;
    不过,发展成本增加与否,最终还是取决于发展商的建筑成本架构。
    但蔡?#33258;?#30456;信,发展商绝对有调高屋价的可能?#35029;?#22240;为一旦他们无法吸纳成本,把高涨的成本转嫁给消费者是最普遍的经商手法。
    小型住宅未来更吃香
    有意在今年购买产业的受访者当中,高达81.73%想购买住宅产业,其?#38382;切?#38386;产业(9.62%)及商用产业(8.65%)。
    其中,超过一半(50.45%)受访者的预算是介于20万令吉至40万令吉,紧接在后的是40万令吉至60万令吉(21.62%)。
    有意购买60万令吉以?#31995;?#20135;业的受访者?#27426;啵?#20165;占12.61%;但也有15.32%受访者是在物色20万令吉以下的产业。
    纵观目前房价,特别是在吉隆坡市中心,介于20万至40万令吉的产业供应?#27426;唷?/span>
    随着建筑成本逐渐上涨,?#20309;?#32773;可选择的单位规模,预计会变得越来越小。因此,预计会有更多小型住宅单位推出市场。
    另一方面,&ldquo;2014年房市展望&rdquo;针对发展商的调查显示,发展商认为小型单位,像是小?#22270;?#24237;办公室(SOHO)会更受欢迎。
    72.46%受访发展商看好小型单位的增长动力。其中,18.84%受访发展商认为,小型单位具备强劲的增长动力,逾半(53.62%)相信小型单位会更受欢迎。

    PR1MA定价符要求
    &ldquo;一个马来西亚房屋计划&rdquo;(PR1MA)推出的可负担房子售价介于10万至40万令吉,正好符合多数受访者的要求。
    稍早前的报道指出,一个马来西亚人民房屋机构会在2018年,推出50万间可负担房屋。
    根据&ldquo;2013年财政预算案&rdquo;,一马房屋机构应该在去年耗资5亿令吉,在吉隆坡、莎阿南、新山、芙蓉及关丹的主要地点,打造8万间房屋,?#32771;?#21806;价介于10万至40万令吉。
    去年8月杪,该机构宣?#23478;?#22312;巴生?#21462;?#26580;佛、槟城、沙巴和砂拉越,批准15个可负担房屋项目,提供约2万间房屋,发展总值达50亿令吉。
    该机构总执行长阿都慕达立说,除了该15个项目,该机构计划在未来几个月,在吉隆坡文良港和Jubilee路推介新项目。
    同?#20445;?#35813;机构还会在新山推介2个项目,?#32422;?#20998;别在槟城、沙巴和砂拉越,各推介1个项目。
    他有信心可在年杪前,达至8万间房屋的目标。
    增加供应稳定房价
    大马评估机构(RAM)首席经济学家姚金龙认为,除了推出打房政策,?#26377;?#27714;方面着手控制房价外,增加供应也有助于稳定房价。
    &ldquo;政府早前公布会增加可负担房屋,陆续应该会有更多&lsquo;一个马来西亚房屋计划&rsquo;,除了推行打房政策,相信政府也希望从供应方面控制房价。&rdquo;
    不过,近期有?#25945;?#36136;疑PR1MA计划执行缓慢,政府释出的土地不足,?#33576;?#36798;标,所谓的可负担房子也供不应求。
    根据报道,8万间房屋所需的土地达2000英亩,但政府仅拨出约100英亩土地。
    阿都慕达立近日出席记者会表示,该机构在去年批准了4万5000个单位,并希望在今年首季杪,额外批准3万5000个单位。
    这意味着,一马房屋机构只达标56.25%。
    截至目前,已注册申请PR1MA的民众达34万人。?#33268;?#20272;算,就算有8万间房屋,都难免陷入僧多粥少的?#32622;妗?/span>

    更甚的是,目前仅批准了4万5000个单位,对30万名注册者而?#35029;?#21487;谓杯水车薪。



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